北京市财政局关于印发《北京市物业管理企业财务管理实施细则》的通知

发布部门: 北京市地方税务局 发布文号: 京地税企[1999]468号
各区、县地方税务局、各分局:
现将市财政局《关于印发北京市物业管理企业财务管理实施细则>的通知》(京财建[1999]543号,以下简称《实施细则》)转发给你们,并做如下补充,请一并遵照执行。
一、纳税人按《实施细则》规定进行财务核算与财务管理,在计算企业所得税时,凡与税法有关规定相抵触的,按税法规定执行。
二、国有企业、有限责任公司、股份有限公司,经有关部门批准执行“工效挂钩”的,可按核定的数额在税前扣除。
三、集体企业、私营企业发生的财产损失按市局《关于印发〈对集体企业、私营企业财产损失的审批管理办法〉的通知》规定执行。一九九九年九月六日
关于印发《北京市物业管理企业财务管理实施细则》的通知
京财建、各区县财政局、各物业管理公司:
为了贯彻财政部《物业管理企业财务管理规定》,根据《企业财务通则》结合我市物业管理企业的经营特点,我们制定了《北京市物业营理企业财务管理实施细则》,现予印发,请遵照执行。执行中有何问题,请及时向我局反映。
附:北京市物业管理企业财务管理实施细则一九九九年五月三日
北京市物业管理企业财务管理实施细则第一章 总 则第一条
为了规范物业管理企业财务行为,促进物业管理企业健康有序的发展,根据《施工、房地产开发企业财务制度》制定本实施细则。第二条
本实施细则适用于北京市各类物业管理企业,包括国有企业、集体企业、私营企业、外商投资企业等各类经济性质的企业;有限责任公司、股份有限公司等各类组织形式的企业。
其他行业独立核算的物业管理企业也适用本细则。第三条
企业应当在办理工商登记之日起30日内,向主管财政机关提交企业设立批准证书、营业执照、合同、章程等文件的复印件。第四条
企业应当建立健全财务管理制度,完善内部经济责任制,严格执行国家规定的各项财务开支范围和标准,如实反映企业财务状况和经营成果,依法计算缴纳国家税收,并接受主管财政机关的检查监督。第二章
资金筹集第五条
企业筹集的资本金,按投资主体分为国家资本金、法人资本金、个人资本金和外商资本金等。
国家资本金为有权代表国家投资的政府部门或机构投入的资产为国家资本金;
法人单位以其依法可以支配的资产投入企业形成的资本金为法人资本金;
社会个人或者本企业内部职工以个人合法财产投入企业形成的资本金为个人资本金;
外商资本金为国外投资者以及我国香港、澳门和台湾地区投资者投入企业形成的资本金。第六条
企业的负债分为流动负债和长期负债。
流动负债包括短期借款、应付短期债券、应付票据、应交税金、应付工资、应付投资者利润、应付股利和其他应付款、预收帐款、代收费用、预提费用,以及从成本、费用中提取的职工福利费等。
长期负债主要包括长期借款、电梯折旧费、水泵折旧费、天线折旧费、代管基金。第七条
企业应当按期偿还各种流动负债,如因债权人特殊原因确实无法支付的应付款项,计入营业外收入。第三章
流动资产第八条
流动资产包括现金、各种存款、其他货币资金、短期投资、应收及预付款项、存货等。第九条
其他货币资金包括外埠存款、在途资金等。第十条
应收及预付工程款包括应收工程款、其他应收款、应收票据、待摊费用、预付分包工程款、预付分包备料款。第十一条
企业可以于年度终了,按照年末应收帐款余额的0.3一0.5%计提坏帐准备金,计入管理费用。
企业发生的坏帐损失冲减坏帐准备金;收回已核销的坏帐,增加坏帐准备金。
不计提坏帐准备金的企业,发生的坏帐损失计入管理费用;收回已核销的坏帐冲减管理费用。第十二条
存货包括主要材料、其他材料、设备、低值易耗品。第十三条
存货按实际成本计价。 购入的,按买价加运杂费、采购保管费和税金等计价;
建设单位供应的,按合同确定价值计价;
自制的,按照制造过程中的各项实际支出计价;
委托外单位加工的,按照实际耗用的原材料或者半成品加运杂费和加工费计价;
投资者投入的,按照评估确认或者合同、协议约定的价值计价;
盘盈的,按照同类存货的实际成本计价;没有同类存货的,按照市场价计价。第十四条
企业领用或者发出的存货,按照实际成本核算,可以采用先进先出法、加权平均法、个别计价法、后进先出法等方法确定其实际成本。第十五条
企业领用的材料、低值易耗品,一次或分期摊入工程成本和管理费用。第十六条
企业对存货应当定期或者不定期盘点,年度终了前必须进行一次全面的盘点清查。对于盘盈、盘亏、毁损以及报废的存货应当及时查明原因,分别情况及时处理。
盘盈的存货,冲减管理费用;
盘亏、毁损和报废的存货,扣除过失人或者保险公司赔款和残料价后,计入管理费用。存货毁损属于非常损失部分扣除保险公司赔款和残料价后,计入营业外支出。第四章
固定资产第十七条
固定资产是指使用期限超过一年的房屋及建筑物、机器、机械、运输工具以及其他与生产经营有关的设备、器具、工具等。不属于生产经营主要设备的物品,单位价值在2000元以上,并且使用年限超过2年的,也应当作为固定资产。第十八条
固定资产分为四大类。一、生产用固定资产,包括房屋及建筑物、施工机械、运输设备、办公设备。二、非生产用固定资产,包括职工宿舍、招待所、学校、幼儿园、托儿所、俱乐部、食堂等单位使用的房屋、设备等固定资产。三、租出固定资产。四、未使用固定资产。第十九条
固定资产按照下列方法计价:
购入的,按照买价加上支付的运输费、保险费、包装费、安装调试费和交纳的税金等计价;
自行建造的,按照建造过程中实际发生的全部支出计价;
在原有固定资产基础上进行改、扩建的,按照固定资产原价加上改、扩建发生的支出减去改、扩建过程中发生的固定资产变价收入后的余额计价;
投资者投入的,按照评估确认或者合同、协议约定的价值计价;
接受捐赠的,按照发票帐单所列金额加上由企业负担的运输费、保险费、税金、安装调试费等计价;
盘盈的,按照同类固定资产的重置完全价值计价;
企业购建固定资产交纳的固定资产投资方向调节税、耕地占用税,计入固定资产价值。第二十条
企业计提固定资产折旧年限及采用的计提固定资产折旧方法,严格执行施工、房地产开发企业财务制度中有关规定。第二十一条
固定资产有偿转让或清理报废的变价收入扣除清理费用后的净收益与其帐面净值的差额,计入营业外收入或营业外支出。第二十二条
企业对固定资产应每年盘点一次。
盘盈的固定资产按照原价减去估计折旧的净收益计入营业外收入,盘亏毁损报废的固定资产,按其原值扣除累计折旧、变价收入、过失人或保险公司赔偿以及残值后的净损失,计入营业外支出。第五章
无形资产、递延资产和其他资产第二十三条
无形资产是指企业长期使用但没有实物形态的资产。包括专利权、着作权、土地使用权、非专利技术、商誉等。第二十四条
无形资产按取得时的实际成本计价。 购入的按照实际支付的价款计价;
自行开发并且申请取得专利的,按照开发过程中的实际支出计价;
投资者作为资本金或者合作条件投入的,按照有关部门评估确认或者合同协议约定的金额计价;
接受捐赠的按照发票帐单所列金额或者同类无形资产计价。 商誉不得作价入帐。
企业出售或转让商誉、非专利技术的计价,由法定评估机构确认。
企业的非专利技术,不管是自行开发或外部购入,其费用全部列做当期费用处理。
土地使用权取得时无计价的不计价;有价取得的,按所发生的全部费用作为土地使用成本,计入无形资产。第二十五条
无形资产从开始收益之日起,在有效使用期内平均摊入管理费用。法律合同有规定的,按规定确定收益年限。没有规定的按最少不得少于十年掌握。无形资产的摊销直接冲减无形资产帐户。第二十六条
递延资产是指企业发生的、不能全部计入当年损益,应当在以后年度内分期摊销的各项费用。主要包括:开办费、租入固定资产改良工程支出、在用低值易耗品的待摊销部分。待摊期限在一年以上的其他待摊费用。
开办费是指企业在筹建期间发生的费用,包括筹建期间人员的工资、办公费、培训费、差旅费、印刷费、注册登记费以及为筹建企业而发生的资金汇兑损益、利息等支出。
开办费自生产经营的月份次月起,按不得短于5年的期限分期摊入管理费用。
以经营租赁方式租入的固定资产改良支出,在租赁有效期限内,分期摊入成本或者管理费用。第六章
代管基金第二十七条
代管基金是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人委托代管的房屋公用部位维修基金和共用设施设备维修基金。
房屋公用部位维修基金是专项用于房屋共用部位大修理的资金。房屋的共用部位,是指承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、楼内存车库等。
共用设施设备维修基金是指专项用于共用设施和共用设备大修理的资金。共用设施设备是指共用的上下水管道、共用水箱、加压水泵、电梯、公用天线、供电干线、其用照明、暖气干线、消防设备、住宅区的道路、路灯、沟渠、池、井、室外停车场游泳池各类球场等。第二十八条
代管基金作为企业长期负债管理。
代管基金应当专户存储,专款专用,并定期接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的检查与监督。
代管基金利息净收入应当经业主管理委员会或者物业产权人、使用人认可后转作代管基金滚存使用和管理。第二十九条
企业有偿使用业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的管理用房、商业用房和共用设施设备,应当设立备查帐簿单独进行实物管理,并按照国家法律、法规的规定或者双方签定的合同、协议支付有关费用。
管理用房是指业主管理委员会或者物业产权人、使用人向企业提供的办公用房。
商业用房是指业主管理委员会或者物业产权人、使用人向企业提供的经营用房。第三十条
企业支付的管理用房和商业用房有偿使用费,经业主管理委员会或者物业产权人、使用人认可后转作企业代管的房屋共用部位维修基金;企业支付的共用设施设备有偿使用费,经业主管理委员会或者物业产权人、使用人认可后转作代管的共用设施设备维修基金。第七章
成本和费用第三十一条
企业在从事物业管理活动中,为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务等过程中发生的各项支出,按照国家规定计入成本、费用。第三十二条
企业在从事物业管理活动中发生的各项直接支出,计入营业成本。营业成本包括直接人工费、直接材料费和间接费用等。实行一级成本核算的企业,可不设间接费用,有关支出直接计入管理费用。
直接人工费包括企业直接从事物业管理活动等人员的工资、奖金及职工福利费等。
直接材料费包括企业在物业管理活动中直接消耗的各种材料、辅助材料、燃料和动力、构配件、零件、低值易耗品、包装物等。
间接费用包括企业所属物业管理单位管理人员的工资、奖金及职工福利费、固定资产折旧费及修理费、水电费、取暖费、办公费、差旅费、邮电通讯费、交通运输费、租赁费、财产保险费、劳动保护费、保安费、绿化维护费、低值易耗品摊销及其他费用等。第三十三条
企业经营共用设施设备,支付的有偿使用费计入营业成本。第三十四条
企业支付的管理用房有偿使用费,计入营业成本或者管理费用。第三十五条
企业对管理用房进行装饰装修发生的支出计入递延资产,在有效使用期限内分期摊入营业成本或者管理费用。第三十六条
管理费用和财务费用一次转入当期损益。
财务费用是指为筹集资金等理财活动而发生的费用,主要包括利息净支出、汇兑净损失、银行手续费、会计师事务所的资产评估、验资、检查等费用。
管理费用是指,企业为管理和组织生产经营活动而发生的各项费用。主要包括:工资、福利费、工会经费、职工教育费、劳动保险费、待业保险费、财产保险费、办公费、修理费、低值易耗品摊销、广告宣传费、差旅交通费、业务招待费、折旧费、劳动保护费、职工取暖费、印花税、房产税、车船税、土地使用税、坏帐损失。
工资主要是指发给职工的工资、奖金、加班工资、临时工工资、交通费、洗理费、各种政策性补贴。以上费用发放是先在“应付工资”的借方反映,然后按月转入管理费中的工资科目。
福利费是指按应发职工工资总额的14%计提的费用。主要用于支付职工医药费、家属医药费、职工因公负伤赴外地就医路程费、职工生活困难补助费以及按规定用于职工集体福利事业的其他开支。
工会经费是指按应发职工工资总额的2%计提的费用,由工会另行开户,按工会规定开支。
职工教育费是指为提高职工文化水平和学习先进技术进行业务培训而支付的费用,按应发职工工资总额的1.5%掌握使用。
劳动保险费主要指开支退体职工药费、按规定提取的统筹金、异地安家补助、职工退休金、六个月以上的病假人员工资、职工死亡丧葬补助费、抚恤费、按规定支付给离退休人员的其他经费。
退休职工的基本养老金、困难补助在统筹金中冲减。
待业保险费按照国家规定交纳。
劳动保护费是按规定发给职工的各种劳动保护用品的支出。主要包括:工作服、手套、毛巾、肥皂等、财务人员的保健费、防暑降温费等。
财产保险费是企业为财产保险支付的费用。
交通差旅费主要是指职工因公出差而发生的车船费、住宿费及各种补贴。
职工取暖费是指发给职工的煤火费、暖气费、房管部门收取的公房维修费。第八章
营业收入、利润及利润分配第三十七条
营业收入是指企业从事物业管理和其他经营活动所取得的各项收入,包括主营业务收入和其他业务收入。第三十八条
主营业务收入是指企业从事物业管理活动中,为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务所取得的收入,包括物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入。
物业管理收入是指企业向物业产权人、使用人收取的公共性服务费收入、公众代办性服务费收入和特约服务收入。
物业经营收入是指企业经营业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和共用设施取得的收入,如房屋出租收入和经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施收入。
物业大修收入是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的委托,对房屋共用部位、共用设施设备进行大修等工程施工活动所取得的工程结算收入。第三十九条
其他业务收入是指企业从事主营业务以外的其他业务活动所取得的收入,包括房屋中介代销手续费收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商业用房经营收入及无形资产转让收入等。
其他业务支出是指企业从事其他业务活动所发生的有关成本和费用支出。
企业支付的商业用房的有偿使用费,计入其他业务支出。
企业对商业用房进行装饰装修发生的支出计入递延资产,在有效使用期内,分期摊入其他业务支出。第四十条
企业应当在劳务已经提供,同时收讫价款或取得价款的凭证时确认为营业收入的实现。
物业大修收入应当经业主管理委员会或者物业产权人、使用人签证认可后,确认为营业收入的实现。
企业与业主管理委员会或者物业产权人、使用人双方签订付款合同或协议的,应当根据合同或者协议的付款日期确认营业收入的实现。第四十一条
企业利润总额包括营业利润、投资净收益、营业外收支净额以及补贴收入。第四十二条
补贴收入是指国家拨给企业政策性亏损补贴和其他补贴。第四十三条
营业利润包括主营业务利润和其他业务利润。
主营业务利润是指主营业务收入减去营业税金及附加,再减去营业成本、管理费用及财务费用后的净额。
营业税金及附加包括营业税、城市维护建设税和教育费附加。
其他业务利润是指其他业务收入减去其他业务支出和其他业务缴纳的税金及附加后的净额。第四十四条
投资净收益是指投资收益扣除投资损失后的净额。
投资收益包括:对外投资分得的利润、股利和债券利息、投资到期收回或者中途转让取得款项高于帐面价值的差额、以及按照权益法核算的股权投资在投资单位增加的净资产中所拥有的数额等。
投资损失包括对外投资分担的亏损、投资到期收回或者中途转让取得的款项低于帐面价值的差额,以及按照权益法核算的股权投资在被投资单位减少的净资产中所负担的数额等。第四十五条
营业外收支净额是指营业外收入减去营业外支出后的净额。
营业外收入包括国定资产的盘盈和出售收益、罚款收入、因债权人原因确实无法支付的应付款项、教育费附加返还款等。
营业外支出包括国定资产盘亏、报废、毁损和出售的净损失、非常损失、公益救济性捐赠、赔偿金、违约金、滞纳金和被没收的财物损失等。第四十六条
企业发生的年度亏损,可以用下一年度的税前利润等弥补,下一年度利润不足弥补的,可以在五年内延续弥补,五年内不足弥补的用税后利润等弥补。第四十七条
企业实现的利润总额,按照国家规定做相应调整后,依法缴纳所得税。第四十八条
企业缴纳所得税后的利润,除国家另有规定者外,按照下列顺序分配:
、被没收的财物损失,支付各种税收的滞纳金和罚款。
、提取法定盈余公积金。法定盈余公积金按照税后利润扣除前两项的10%提取,盈余公积金达到注册资金50%时可不在提取。
、向投资者分配利润。企业以前年度未分配的利润,可以并入本年度向投资者分配。第四十九条
股份有限公司提取公益金后,按照下列顺序分配:
、提取任意盈余公积金。任意盈余公积金按照公司章程或者股东会决议提取和使用。
、支付普通股股利。
企业当年无利润时,不得分配股利,但在用盈余公积金弥补亏损后,经股东会特别决议可以按照不超过股票面值6%的比率用盈余公积金分配股利,在分配股利后,企业法定盈余公积金不得低于注册资金的25%。第五十条
盈余公积金可用于弥补亏损或用于转增资本金,但转增资本金后,企业的法定盈余公积金一般不得低于注册资金的25%。第五十一条
公益金主要用于企业的职工集体福利支出。第九章 对外投资第五十二条
企业根据国家法律、法规规定,可以采用货币资金、实物、无形资产等方式向其他单位投资。包括短期投资和长期投资。
企业不得以国家专项储备的物资以及国家规定不得用于对外投资的其他财产向其他单位投资。第五十三条
企业的对外投资,按照下列原则确定:
以现金、存款等货币资金方式对外投资的,按照实际支付的金额计价。
以实物、无形资产方式向其他单位投资的,按照评估确认或合同、协议约定的价值计价。资产评估确认或合同、协议约定的价值与其帐面净值的差额,计入资本公积金。
企业认购的债券,按照实际支付的价款计价。实际支付款项中含有应计利息的,按照扣除应计利息后的差额计价。
溢价或者折价购入的长期债券,其实际支付的款项与债券面值的差额,在债券到期前分期计入投资收益。
企业认购的股票,按实际支付价款计价。实际支付款项中含有以宣告发放但尚未支付股利的,按照实际支付的价款扣除应收股利后的差额计价。第五十四条
企业以货币资金、实物、无形资产和股票进行长期投资,对被投资单位没有控制权的,应当采用成本法核算,并且不因被投资单位净资产的增减而变动;拥有实际控制权的,应当采用权益法核算,按照被投资单位增减的净资产中所拥有或者分担的数额,作为企业的投资收益或者投资损失,同时增加或减少企业的长期投资,并且在企业从被投资单位实际分得股利或者利润时,相应减少企业的长期投资。第五十五条
企业对外投资取得的利息、利润和股利,扣除分担的亏损,计入投资收益,按照国家规定缴纳或者补交所得税。第五十六条
企业收回的对外投资与长期投资帐户的帐面价值的差额,计入投资收益或者投资损失。第十章
外币业务第五十七条
企业的外币业务是指以记帐本位币以外的货币进行的款项收付、往来结算和计价等业务。第五十八条
企业一般以人民为记帐本位币。业务收支以外币为主的企业,也可以外币作为记帐本位币。
记帐本位币一经确定,不得随意变更,如需变更,应报主管财政机关批准,并在财务情况说明书中予以说明。第五十九条
企业发生外币业务时,应当将有关外币金额折合为记帐本位币金额记帐。折合记帐本位币的汇率可以是外币业务发生时的国家外汇牌价或者是当月1日的国家外汇牌价。第六十条
月份终了,企业应当将外币现金、外币银行存款、债权、债务等各种外币帐户的余额,按照月末的国家外汇牌价折合为记帐本位币金额。按照月末的国家外汇牌价折合的记帐本位币金额与帐面记帐本位币金额之间的差额,作为汇兑损益。第六十一条
企业发生的汇兑损益,筹建期间发生的,如为净损失,计入开办费,从企业开始生产、经营月份的次月起,按照不短于5年的期限平均摊销;如为净收益,自企业生产、经营月份的次月起,按照不短于5年的期限平均转销,或者留待弥补企业生产经营期间发生的亏损,或者留待并入企业的清算收益。生产经营期间发生的,计入财务费用。清算期间发生的,计入清算损益,其中与购建固定资产等直接有关的汇兑损益,在资产尚未交付使用或者虽已交付使用但未办理竣工决算之前,计入资产的价值。第六十二条
企业收到投资者的出资额,如需折合为记帐本位币的,有关资产帐户按当日国家外汇牌价或者当月一日的国家外汇牌价折合,实收资本帐户按合同、协议中约定的国家外汇牌价折合;合同、协议未作约定的,按企业收到出资额时的国家外汇牌价折合。
有关资产帐户与实收资本帐户采用的折合汇率不同产生的折合记帐本位币差额,作为资本公积金。第六十三条
企业发生外汇调剂业务时,按照下列原则处理:企业按照买入外汇外汇调剂价单独记帐的,支用时,按照买入时的帐面调剂价折合为记帐本位币金额记帐。帐面调剂价可以采用逐笔辨认法、先进先出法、加权平均法、移动加权平均法等方法确定。企业调剂外汇不实行单独记帐的,买入的调剂外汇按照国家外汇牌价折合为记帐本位币金额,外汇调剂价与国家外汇牌价的差额,作为调剂外汇价差。在支用调剂外汇时,属于购买资产或者支付费用的,调剂外汇价差计入有关资产价值或者有关费用;属于偿还债务的,调剂外汇价差计入财务费用。卖出调剂外汇时,实际取得款项与按国家外汇牌价折合的记帐本位币金额的差额,应当冲销调剂外汇价差,如有余额,作为汇兑损益处理;卖出其他外汇时,作为汇兑损益处理。第十一章
企业清算第六十四条
企业宣布终止时,应当成立清算机构。清算机构在清算期间负责制定清算方案、清理企业财产,编制资产负债表和财产清单,处理企业债权、债务,向投资者收取已认缴而未缴纳的出资,清结纳税事宜以及处理企业剩余财产。第六十五条
清算企业的财产包括宣布清算时企业的全部财产和清算期间取得的资产。
已作为担保物的财产相当于担保债务的部分,不属于清算财产;担保物的价款超过所担保的债务数额的部分,属于清算财产。清算期间,未经清算机构同意,不得处置企业财产。第六十六条
清算财产的作价一般以帐面净值为依据,也可以评估确认价值或变现收入等为依据。第六十七条
清算期间发生的法定清算机构的成员工资、差旅费、办公费、公告费、诉讼费以及清算过程中所必须的其他支出,计入清算费用,由企业现有财产优先支付。第六十八条
企业清算中发生的财产盘盈或盘亏,财产变价净收入,因债权人原因确实无法归还的债务,确实无法收回的债权,以及清算期间的经营收益或损失等,计入清算收益或清算损失。第六十九条
企业在宣布终止前6个月至终止之日的期间内,下列行为无效,清算机构有权追回其财产作为清算财产入帐:一、隐藏私分或者无偿转让财产;二、非正常压价处理财产;三、对原来没有财产担保的债务提供财产担保;四、对未到期的债务提前清偿;五、放弃自己的债权。第七十条
企业财产支付清算费用后,按下列顺序清偿债务:一、应付未付的职工工资、劳动保险等;二、应缴未缴国家的税金;三、尚未偿付的债务。
不足清偿同一顺序债务的,按照比例清偿。第七十一条
企业清算终了,清算收益大于清算损失、清算费用的部分,依法交纳所得税。清算完毕后的剩余财产,除法律另有规定外,按照下列原则处理:
有限责任公司,除公司章程另有规定外,按照投资各方的出资比例分配。
股份有限公司,按照优先股股份面值对优先股股东分配;优先股股东分配后的剩余部分,按照普通股股东的股份比例进行分配;如果剩余财产不能全额偿还优先股股金时,按照各优先股股东所持比例分配。第七十二条
清算完毕,清算机构应当提出清算报告并造具清算期内收支报表,连同中国注册会计师查帐报告一并报送主管财政机关。第十二章
财务报告与财务评价第七十三条
企业应当定期向主管财政机关等政府部门和其他与企业有关的报表使用者提供财务报告。
公开发行股票的股份有限公司还应当向证券交易机构和证券监督机构等提供年度有关财务报表。第七十四条
企业报送的年度财务报告包括财务报表和财务情况说明书。财务报表包括资产负债表、损益表、财务状况变动表以及有关附表。年度财务报告于年度终了后在规定的时间内连同中国注册会计师的查帐报告一并报主管财政机关。第七十五条
财务情况说明书,主要说明以下内容:一、生产经营情况,利润实现和分配、资金增减和周转、财务收支、税金缴纳、各项物资财产变动等情况。二、对某些重要项目采用的财务会计方法及其变动的情况和原因;对本期或者下期财务状况发生重大影响的事项;资产负债表日后至报出财务报告前发生的对企业财务状况变动有重大影响的事项;为便于正确理解财务报告需要说明的其他事项。第七十六条
企业总结、考核和评价财务状况及经营成果的财务指标包括偿债能力指标,运营能力指标和盈利能力指标。
偿债能力指标主要有流动比率和速动比率,用于评价企业流动资产总体变现能力和偿还短期债务能力;资产负债率,反映企业举债经营状况。
运营能力指标主要有存货周转率,反映企业使用经济资源或资本的效率及有效性。
盈利能力指标主要有资本金利润率、销售利税率、净值报酬率等,反映企业的盈利能力和投资效益。
主要财务指标计算公式如下: 流动比率=流动资产/流动负债
速动比率=速动资产/流动负债 资产负债率=负债总额/总资产
存货周转率=销货成本/平均存货 资本金利润率=利润额/资本金总额
销售利税率=利税总额/销售额 净资产报酬率=利税额/平均股东权益
企业可以根据实际情况,采用上述指标以外的一些比率进行分析。第十三章
附则第七十七条
企业按照《企业财务通则》和本制度的规定,结合企业的实际情况,制定内部财务管理办法,并报主管财政机关备案。第七十八条
本制度由北京市财政局修订和解释。第七十九条 本制度自1999年1月1日起执行。

发文单位:北京市财政局

文  号:京财建[1999]543号

发布日期:1999-5-3

执行日期:1998-1-1

生效日期:1900-1-1

  附:北京市物业管理企业财务管理实施细则

  第一章 总则

  第二章 资金筹集

  第三章 流动资产

  第四章 固定资产

  第五章 无形资产、递延资产和其他资产

  第六章 代管基金

  第七章 成本和费用

  第八章 营业收入、利润及利润分配

  第九章 对外投资

  第十章 外币业务

  第十一章 企业清算

  第十二章 财务报告与财务评价

  第十三章 附则

  市属各主管局(总公司)、各区县财政局、各物业管理公司:

  为了贯彻财政部《物业管理企业财务管理规定》(财基字〔1998〕7号),根据《企业财务通则》结合我市物业管理企业的经营特点,我们制定了《北京市物业管理企业财务管理实施细则》,现予印发,请遵照执行。执行中有何问题,请及时向我局反映。

  附:北京市物业管理企业财务管理实施细则第一章 总则第一条 为了规范物业管理企业财务行为,促进物业管理企业健康有序的发展,根据《施工、房地产开发企业财务制度》制定本实施细则。

  第二条 本实施细则适用于北京市各类物业管理企业(以下简称企业),包括国有企业、集体企业、私营企业、外商投资企业等各类经济性质的企业;有限责任公司、股份有限公司等各类组织形式的企业。

  其他行业独立核算的物业管理企业也适用本细则。

  第三条 企业应当在办理工商登记之日起30日内,向主管财政机关提交企业设立批准证书、营业执照、合同、章程等文件的复印件。

  第四条 企业应当建立健全财务管理制度,完善内部经济责任制,严格执行国家规定的各项财务开支范围和标准,如实反映企业财务状况和经营成果,依法计算缴纳国家税收,并接受主管财政机关的检查监督。

  第二章 资金筹集第五条 企业筹集的资本金,按投资主体分为国家资本金、法人资本金、个人资本金和外商资本金等。

  国家资本金为有权代表国家投资的政府部门或机构投入的资产为国家资本金;

  法人单位以其依法可以支配的资产投入企业形成的资本金为法人资本金;

  社会个人或者本企业内部职工以个人合法财产投入企业形成的资本金为个人资本金;

  外商资本金为国外投资者以及我国香港、澳门和台湾地区投资者投入企业形成的资本金。

  第六条 企业的负债分为流动负债和长期负债。

  流动负债包括短期借款、应付短期债券、应付票据、应交税金、应付工资、应付投资者利润、应付股利和其他应付款、预收帐款、代收费用、预提费用,以及从成本、费用中提取的职工福利费等。

  长期负债主要包括长期借款、电梯折旧费、水泵折旧费、天线折旧费、代管基金。

  第七条 企业应当按期偿还各种流动负债,如因债权人特殊原因确实无法支付的应付款项,计入营业外收入。

  第三章 流动资产第八条 流动资产包括现金、各种存款、其他货币资金、短期投资、应收及预付款项、存货等。

  第九条 其他货币资金包括外埠存款、在途资金等。

  第十条 应收及预付工程款包括应收工程款、其他应收款、应收票据、待摊费用、预付分包工程款、预付分包备料款。

  第十一条 企业可以于年度终了,按照年末应收帐款余额的0.3-0.5%计提坏帐准备金,计入管理费用。

  企业发生的坏帐损失冲减坏帐准备金;收回已核销的坏帐,增加坏帐准备金。

  不计提坏帐准备金的企业,发生的坏帐损失计入管理费用;收回已核销的坏帐冲减管理费用。

  第十二条 存货包括主要材料、其他材料、设备、低值易耗品。

  第十三条 存货按实际成本计价。

  购入的,按买价加运杂费、采购保管费和税金等计价;

澳门新葡亰1495app,  建设单位供应的,按合同确定价值计价;

  自制的,按照制造过程中的各项实际支出计价;

  委托外单位加工的,按照实际耗用的原材料或者半成品加运杂费和加工费计价;

  投资者投入的,按照评估确认或者合同、协议约定的价值计价;

  盘盈的,按照同类存货的实际成本计价;没有同类存货的,按照市场价计价。

  第十四条 企业领用或者发出的存货,按照实际成本核算,可以采用先进先出法、加权平均法、个别计价法、后进先出法等方法确定其实际成本。

  第十五条 企业领用的材料、低值易耗品,一次或分期摊入工程成本和管理费用。

  第十六条 企业对存货应当定期或者不定期盘点,年度终了前必须进行一次全面的盘点清查。对于盘盈、盘亏、毁损以及报废的存货应当及时查明原因,分别情况及时处理。

  盘盈的存货,冲减管理费用;

  盘亏、毁损和报废的存货,扣除过失人或者保险公司赔款和残料价后,计入管理费用。存货毁损属于非常损失部分扣除保险公司赔款和残料价后,计入营业外支出。

  第四章 固定资产第十七条 固定资产是指使用期限超过一年的房屋及建筑物、机器、机械、运输工具以及其他与生产经营有关的设备、器具、工具等。不属于生产经营主要设备的物品,单位价值在2000元以上,并且使用年限超过2年的,也应作为固定资产。

  第十八条 固定资产分为四大类。

  一、生产用固定资产,包括房屋及建筑物、施工机械、运输设备、办公设备。

  二、非生产用固定资产,包括职工宿舍、招待所、学校、幼儿园、托儿所、俱乐部、食堂等单位使用的房屋、设备等固定资产。

  三、租出固定资产。

  四、未使用固定资产。

  第十九条 固定资产按照下列方法计价:

  购入的,按照买价加上支付的运输费、保险费、包装费、安装调试费和交纳的税金等计价;

  自行建造的,按照建造过程中实际发生的全部支出计价;

  在原有固定资产基础上进行改、扩建的,按照固定资产原价加上改、扩建发生的支出减去改、扩建过程中发生的固定资产变价收入后的余额计价;

  投资者投入的,按照评估确认或者合同、协议约定的价值计价;

  接受捐赠的,按照发票帐单所列金额(无发票帐单的,按照同类设备市价)加上由企业负担的运输费、保险费、税金、安装调试费等计价;

  盘盈的,按照同类固定资产的重置完全价值计价;

  企业购建固定资产交纳的固定资产投资方向调节税、耕地占用税,计入固定资产价值。

  第二十条 企业计提固定资产折旧年限及采用的计提固定资产折旧方法,严格执行施工、房地产开发企业财务制度中有关规定。

  第二十一条 固定资产有偿转让或清理报废的变价收入扣除清理费用后的净收益与其帐面净值(固定资产原值减累计折旧)的差额,计入营业外收入或营业外支出。

  第二十二条 企业对固定资产应每年盘点一次。

  盘盈的固定资产按照原价减去估计折旧的净收益计入营业外收入,盘亏毁损报废的固定资产,按其原值扣除累计折旧、变价收入、过失人或保险公司赔偿以及残值后的净损失,计入营业外支出。

  第五章 无形资产、递延资产和其他资产第二十三条 无形资产是指企业长期使用但没有实物形态的资产。包括专利权、著作权、土地使用权、非专利技术、商誉等。

  第二十四条 无形资产按取得时的实际成本计价。

  购入的按照实际支付的价款计价;

  自行开发并且申请取得专利的,按照开发过程中的实际支出计价;

  投资者作为资本金或者合作条件投入的,按照有关部门评估确认或者合同协议约定的金额计价;

  接受捐赠的按照发票帐单所列金额或者同类无形资产计价。

  商誉不得作价入帐。

  企业出售或转让商誉、非专利技术的计价,由法定评估机构确认。

  企业的非专利技术,不管是自行开发或外部购入,其费用全部列做当期费用处理。

  土地使用权取得时无计价的不计价;有价取得的按所发生的全部费用作为土地使用成本,计入无形资产。

  第二十五条 无形资产从开始收益之日起,在有效使用期内平均摊入管理费用。法律合同有规定的,按规定确定收益年限。没有规定的按最少不得少于十年掌握。无形资产的摊销直接冲减无形资产帐户。

  第二十六条 递延资产是指企业发生的、不能全部计入当年损益,应当在以后年度内分期摊销的各项费用。主要包括:开办费、租入固定资产改良工程支出、在用低值易耗品的待摊销部分。待摊期限在一年以上的其他待摊费用。

  开办费是指企业在筹建期间发生的费用,包括筹建期间人员的工资、办公费、培训费、差旅费、印刷费、注册登记费以及为筹建企业而发生的资金汇兑损益、利息等支出。

  开办费自生产经营的月份次月起,按不得短于5年的期限分期摊入管理费用。

  以经营租赁方式租入的固定资产改良支出,在租赁有效期限内,分期摊入成本或者管理费用。

  第六章 代管基金第二十七条 代管基金是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人委托代管的房屋公用部位维修基金和共用设施设备维修基金。

  房屋公用部位维修基金是专项用于房屋共用部位大修理的资金。房屋的共用部位,是指承重结构部位(包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等)、外墙面、楼梯间、走廊通道、专厅、楼内存车库等。

  共用设施设备维修基金是指专项用于共用设施和共用设备大修理的资金。共用设施设备是指共用的上下水管道、共用水箱、加压水泵、电梯、公用天线、供电干线、共用照明、暖气干线、消防设备、住宅区的道路、路灯、沟渠、池、井、室外停车场游泳池各类球场等。

  第二十八条 代管基金作为企业长期负债管理。

  代管基金应当专户存储,专款专用,并定期接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的检查与监督。

  代管基金利息净收入应当经业主管理委员会或者物业产权人、使用人认可后转作代管基金滚存使用和管理。

  第二十九条 企业有偿使用业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的管理用房、商业用房和共用设施设备,应当设立备查帐簿单独进行实物管理,并按照国家法律、法规的规定或者双方签定的合同、协议支付有关费用(如租赁费、承包费等)。

  管理用房是指业主管理委员会或者物业产权人、使用人向企业提供的办公用房。

  商业用房是指业主管理委员会或者物业产权人、使用人向企业提供的经营用房。

  第三十条 企业支付的管理用房和商业用房有偿使用费,经业主管理委员会或者物业产权人、使用人认可后转作企业代管的房屋共用部位维修基金;企业支付的共用设施设备有偿使用费,经业主管理委员会或者物业产权人、使用人认可后转作代管的共用设施设备维修基金。

  第七章 成本和费用第三十一条 企业在从事物业管理活动中,为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务等过程中发生的各项支出,按照国家规定计入成本、费用。

  第三十二条 企业在从事物业管理活动中发生的各项直接支出,计入营业成本。营业成本包括直接人工费、直接材料费和间接费用等。实行一级成本核算的企业,可不设间接费用,有关支出直接计入管理费用。

  直接人工费包括企业直接从事物业管理活动等人员的工资、奖金及职工福利费等。

  直接材料费包括企业在物业管理中直接消耗的各种材料、辅助材料、燃料和动力、构配件、零件、低值易耗品、包装物等。

  间接费用包括企业所属物业管理单位管理人员的工资、奖金及职工福利费、固定资产折旧费及修理费、水电费、取暖费、办公费、差旅费、邮电通讯费、交通运输费、租赁费、财产保险费、劳动保护费、保安费、绿化维护费、低值易耗品摊销及其他费用等。

  第三十三条 企业经营共用设施设备,支付的有偿使用费计入营业成本。

  第三十四条 企业支付的管理用房有偿使用费,计入营业成本或者管理费用。

  第三十五条 企业对管理用房进行装饰装修发生的支出计入递延资产,在有效使用期限内分期摊入营业成本或者管理费用。

  第三十六条 管理费用和财务费用一次转入当期损益。

  财务费用是指为筹集资金等理财活动而发生的费用,主要包括利息净支出(利息收入减利息支出)、汇兑净损失、银行手续费、会计师事务所的资产评估、验资、检查等费用。

  管理费用是指,企业为管理和组织生产经营活动而发生的各项费用。主要包括:工资、福利费、工会经费、职工教育费、劳动保险费、待业保险费、财产保险费、办公费、修理费、低值易耗品摊销、广告宣传费、差旅交通费、业务招待费、折旧费、劳动保护费、职工取暖费、印花税、房产税、车船税、土地使用税、坏帐损失。

  工资主要是指发给职工的工资、奖金、加班工资、临时工工资、交通费、洗理费、各种政策性补贴。以上费用发放是先在“应付工资”的借方反映,然后按月转入管理费中的工资科目。

  福利费是指按应发职工工资总额的14%计提的费用。主要用于支付职工医药费、家属医药费、职工因公负伤赴外地就医路程费、职工生活困难补助费以及按规定用于职工集体福利事业的其他开支。

  工会经费是指按应发职工工资总额的2%计提的费用,由工会另行开户,按工会规定开支。

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